任意売却とは、競売入札が開始される前に、債務者(あなた)と債権者（金融機関等）との双方の合意のもとに、競売の対象となる不動産をあなたの意志で一般流通市場で売却することです。

もし何らかの事情で住宅ローンや借入金の返済が困難になり、滞納が続くと、債権者は抵当権に従い、担保不動産を差し押さえ、あなたの意志とはかかわりなく不動産競売にかける申し立てを裁判所に行います。裁判所により競売にかけられると入札制度により最高金額を提示した者にあなたの不動産が売却されることになります。

一般市場価格よりかなり低い価格で売却される

競売物件は、不動産鑑定士によって最低売却価格が設定されますが、買い手が物件の内見ができない、またリフォームがどの程度必要になるかがわからないなど不安定な要素があるため、一般市場価格よりかなり低く設定されるのが通常です（市場価格の５割から７割程度）。
したがって残債務が多く残ることがあり、残債の支払トラブルという問題が発生する可能性もあります。

生活再建の計画がたてにくく、精神的苦痛が伴う

落札価格は開札日までわからないので前もってさまざまな計画をたてにくく、不動産からの立ち退きが決定しても引っ越し代は手当てされることもありません。競売物件は情報が公開されるので、近隣や知り合いの人に事情が知られてしまうという精神的な苦痛も伴います。

一般市場価格に近い金額で売却できるので残債務を少なくできる

一般市場価格で売却するように販売活動を行うので、競売売却より高い価格で売却できる可能性が高いといえます。その結果、残債務の減少につながります。

売却時の手数料支払いなどの込み入った手続きは債権者により行われる

滞納分の管理費、住民税、固定資産税、抵当権抹消費用など売却に伴って生じる支払いは債権者側で行われます。

プライバシーが守られる

通常の不動産売買と同じ販売活動を行いますので、返済やご家庭にかかわる事情を他の人に知られることなく売却できます。

生活再建の助けを受けられる場合がある

不動産売却後の残債務の返済方法を交渉してもらえたり、その交渉次第では売却金額の一部を手元に残すことも可能です。それを引っ越しにかかる費用や当面の生活費にまわすことができるので生活再建の助けとなります。